KDB 생명타워(서울역·용산역 인근 오피스)는 2010년대 이후 금융·건설·물류·리테일, IT·플랫폼 기업까지 다양한 업종이 섞여 있는 복합 오피스 빌딩으로, 최근에는 CJ올리브영이 임대면적의 약 40%를 사용하는 ‘사실상 주인 세입자’이자 매입자로 부상한 상태다. 2013년 준공된 지하 9층·지상 30층, 연면적 약 8만㎡ 규모의 대형 빌딩으로 서울역–용산역 축의 랜드마크급 업무시설로 평가되며, 그만큼 입주사 포트폴리오도 대기업·중견사·전문서비스 업체가 골고루 섞여 있는 것이 특징이다.
빌딩 개요와 입지, 규모
KDB 생명타워는 서울 용산구 동자동, 서울역과 용산역 사이에 위치한 대형 오피스 빌딩으로, 국철·지하철·KTX·공항철도 등 철도 교통망과 버스 환승 거점이 동시에 겹치는 매우 드문 입지에 자리한다. 이 건물은 2013년 9월 준공됐으며, 지하 9층부터 지상 30층까지로 구성되어 있고 연면적은 약 8만 2천여㎡(언론 기사에 따라 7만 2천㎡ 내외로 표기되기도 함) 수준으로 서울역 권역에서 손꼽히는 대형 업무용 자산이다. 당초 KDB생명(옛 금호생명)의 사옥 성격이 강했지만, 시간이 지나면서 금융 계열사뿐 아니라 건설·물류·IT, 그리고 최근에는 H&B 리테일 본사까지 입주하는 종합 오피스타워로 변모해 왔다. 서울 CBD(광화문·종로·을지로)와 여의도, 강남 사이의 축에 위치한 ‘세컨더리 CBD’로서, KDB 생명타워는 교통 접근성과 상대적으로 합리적인 임대료를 앞세워 임차인 포트폴리오를 조금씩 확대해 온 것으로 알려져 있다.
이 빌딩의 매각·매입 이력을 보면, 자산 운용사와 대기업이 번갈아가며 관심을 보인 점도 눈에 띈다. 2018년에는 KB자산운용이 약 4,200억 원에 KDB생명타워를 인수하면서, 대체투자 포트폴리오의 대표 자산으로 편입했고, 2025년에는 CJ올리브영이 약 6,744억 원에 매입하기로 공시해 H&B 리테일과 오피스 자산 전략을 결합한 ‘사옥 + 투자’ 성격의 딜을 성사시켰다. 이런 히스토리는 결국 KDB 생명타워의 입지·규모·임차인 구성이 시장에서 프라임급에 준하는 평가를 받고 있음을 방증한다.
주요 입주사 ① 금융·보험·건설·물류 계열
KDB 생명타워의 초창기 입주사 구성을 보면 KDB생명을 중심으로 같은 그룹 또는 비슷한 업종의 회사들이 다수 포진해 있었다. 매일경제 보도에 따르면 2010년대 중반 기준으로 KDB생명, 동부건설, 동부엔지니어링, 동부익스프레스 등이 대표적인 입주사로 소개된다. 당시 동부그룹(현 DB그룹 계열사 일부)은 건설·엔지니어링·물류를 아우르는 복합 사업 포트폴리오를 가지고 있었고, 서울역·용산역 사이의 교통 요충지에 위치한 KDB 생명타워는 그룹 차원에서 사업 협업과 인력 이동이 편리한 ‘허브 공간’ 역할을 했다. 특히 동부익스프레스처럼 전국 운송·물류 네트워크를 운영하는 회사 입장에서는 철도·고속도로·버스 터미널로의 연결성이 탁월한 이 빌딩이 영업·관리 조직의 거점으로 기능하기에 적합했다는 점도 짐작할 수 있다.
KDB생명은 이 빌딩의 명칭에 걸맞게 핵심 앵커 테넌트였다. 생명보험사는 대규모 콜센터, IT·계리·자산운용 부서 등 다양한 백오피스를 필요로 하는데, 광역 교통 접근성이 좋은 서울역 인근은 전국 단위 인력을 수용하는 콜센터 운영에 유리했다. 실제로 다른 도시의 KDB생명빌딩(광주 양동 소재 빌딩)의 경우에도 KDB생명이 최대 입주사로 콜센터·금융플라자 등을 운영하면서 DB손해보험 호남지역본부, 카드사 고객센터, 농협은행 고객행복센터 등 금융권 고객센터가 함께 입주해 있는 구조인데, 이는 KDB 브랜드가 걸린 빌딩이 보통 금융·보험·카드·손해보험 등 ‘금융 콜센터 클러스터’ 역할을 하는 패턴을 보여준다. 서울 용산 KDB 생명타워 역시 이런 구조를 어느 정도 공유해 왔을 것으로 업계는 보고 있다.
동부건설과 동부엔지니어링의 입주는 KDB 생명타워가 단순한 금융 오피스를 넘어, 건설·엔지니어링 설계·감리·프로젝트 관리 등 기술 인력이 집중되는 사무공간으로도 활용됐음을 시사한다. 건설·엔지니어링 회사 입장에서는 공공기관, 대기업, 금융사와의 미팅이 잦은데, 서울역 인근이라는 지리적 조건은 전국 각지의 발주처·협력사와의 접점을 효율적으로 관리하는 데 큰 장점이 된다. 나아가 동부익스프레스 같은 물류기업까지 같은 빌딩에 모여 있었던 점은, 그룹 내부적으로도 인적·정보 교류와 협업을 강화하는 효과를 만들어 냈다고 볼 수 있다.
주요 입주사 ② CJ올리브영과 리테일·플랫폼 계열
최근 KDB 생명타워의 입주사 구성을 가장 크게 바꾼 주체는 CJ올리브영이다. CJ올리브영은 이미 이 빌딩의 임대 면적 중 약 40%를 사용 중인 대형 임차인으로, 본사 사옥으로 활용하면서 조직 확장에 맞춰 연속적인 공간 확보를 추진해 왔다. 올리브영은 H&B 스토어라는 리테일 네트워크를 전국으로 확장하는 동시에, 온라인몰·모바일 앱을 앞세운 커머스 플랫폼 기업으로도 진화하고 있어, 본사 조직에는 MD·브랜드관리·데이터분석·IT·물류기획·해외사업 등 다양한 직군이 함께 상주한다. 이런 복잡한 기능을 한 공간에 모으기 위해서는 충분한 면적과 층 간 수직 이동이 용이한 구조가 필요하고, KDB 생명타워는 지상 30층 규모의 대형 평면과 코어 구조로 이를 뒷받침하고 있다.
2025년 CJ올리브영이 KDB생명타워를 약 6,744억 원에 매입하기로 공시하면서, 이 빌딩은 ‘임차 빌딩’에서 ‘자사 사옥 + 투자 자산’이라는 성격으로 바뀌게 되었다. 이미 임대면적 40%를 쓰는 앵커 테넌트 입장에서, 2026년 임대차 계약 만료를 앞두고 사옥 안정성과 장기 비용 절감을 동시에 확보할 필요성이 컸다는 분석이 나온다. 올리브영이 이 빌딩을 매입하면, 향후 남은 60%의 임대 공간을 통해 추가 수익을 창출하거나 CJ그룹 다른 계열사(예: CJ ENM 일부 조직, 플랫폼·IT 계열)로 채우는 전략도 검토할 수 있다. 이 때문에 시장에서는 KDB 생명타워가 향후 ‘CJ올리브영을 중심으로 한 K-뷰티·커머스 클러스터 빌딩’으로 자리 잡을 수 있다는 전망도 제기된다.
CJ올리브영의 입주 비중이 높아지면서, 타 입주사 포트폴리오에도 변화가 나타날 가능성이 크다. 프라임급에 준하는 교통 입지와 더불어, CJ라는 대형 앵커가 장기간 머무는 사옥이 되면, 마케팅·광고·패션·미디어·IT 스타트업 등 ‘뷰티·커머스 밸류체인’ 상의 기업들이 같은 빌딩에 들어오려는 수요가 늘어날 수 있기 때문이다. 이미 여타 도심 빌딩 사례를 보면, 대형 플랫폼·IT·미디어 기업이 들어가면 주변·동일 빌딩에 관련 스타트업·에이전시·협력사가 연쇄적으로 모이는 경향이 뚜렷하게 나타난다. KDB 생명타워도 이러한 집적 효과를 누릴 잠재력이 높은 빌딩이라 할 수 있다.
실제·잠정 입주사 구성을 정리하면
언론과 공개 자료, 그리고 유사 KDB 생명빌딩(광주 양동)의 입주사 구성을 종합해 보면, 서울 용산 KDB 생명타워의 입주사는 대략 다음과 같은 축으로 정리할 수 있다.
(아래 표는 공개 기사에 명시된 회사 + 업종별 일반적인 배치를 바탕으로 정리한 개념적 구성이며, 정확한 층별·실시간 현황은 각 회사·빌딩 관리사무소 공지를 통해 확인해야 한다.)
KDB 생명타워 주요 축별 입주사 개요
이 빌딩의 공실률은 매각 당시 기준으로 10%를 약간 웃도는 수준으로 알려져 있으며, 이는 대형 오피스 시장에서 비교적 안정적인 임차 수요를 확보하고 있다는 의미로 해석된다. 향후 올리브영이 빌딩을 공식 취득하고 사옥화가 본격화되면, 장기 입주 의지가 강한 앵커 테넌트 효과 덕분에 추가 임차인 유치에도 유리한 환경이 조성될 것으로 보인다. 다만 임대차 계약 만료 시점과 계열사 재배치 계획에 따라 기존 입주사 중 일부는 다른 오피스로 이동할 가능성도 있어, 실제 입주사 구성은 몇 년 간 점진적으로 바뀔 수 있다.
서울역·용산역 오피스 시장에서의 의미
KDB 생명타워는 서울역–용산역 축 오피스 시장에서 상징성이 큰 자산이다. 서울 CBD와 비교하면 약간 외곽에 위치하지만, 광역 교통망과 철도 거점이라는 이점 때문에 전국 단위 비즈니스에 특화된 기업들이 선호하는 입지다. 특히 전국 영업조직·콜센터·물류·유통을 동시에 운영하는 기업에게는, 지방에서 올라오는 직원과 고객이 쉽게 접근할 수 있는 서울역 인근 대형 오피스가 상당한 비용 절감·효율성 효과를 제공한다. 이러한 특성 때문에 KDB 생명타워에는 앞서 언급한 금융 콜센터, 물류·운송, 전국 단위 리테일/유통 기업이 자연스럽게 모이는 구조가 형성된 것으로 이해할 수 있다.
투자 관점에서 보면, KDB 생명타워는 2018년 KB자산운용 인수 당시 약 4,000억 원대에서 2025년 CJ올리브영 매입 시점에 약 6,700억 원대로 몸값이 오른 사례로 주목된다. 이는 단순한 부동산 가격 상승뿐 아니라, 안정적인 임차인 구성과 장기 임대차 계약, 그리고 서울역·용산역 권역의 성장 잠재력이 반영된 결과로 해석된다. 또한 CBD 프라임 오피스의 공급이 제한적인 상황에서, 3.3㎡당 가격이 4,000만 원을 넘는 수준까지 오른 시장 환경 속에서, KDB 생명타워 같은 ‘역세권 대형 오피스’에 대한 대기업·기관투자가의 관심이 커졌다는 점도 확인된다.
이 모든 요소를 종합하면, KDB 생명타워의 입주사 구성은 단순히 ‘누가 들어와 있느냐’라는 기업 명단 이상의 의미를 가진다. 금융·보험·콜센터, 건설·엔지니어링, 물류·유통, 그리고 H&B 리테일·커머스 플랫폼까지 이어지는 산업 구조는, 서울역–용산역 축이 전국 단위 비즈니스의 허브로 자리 잡고 있음을 보여준다. 동시에, CJ올리브영의 사옥화 이후에는 이 빌딩이 K-뷰티·커머스·콘텐츠 관련 기업이 더 많이 모이는 새로운 형태의 ‘라이프스타일 비즈니스 타워’로 변화할 가능성도 열려 있다.