1. 사업 개요 및 배경
울산 선바위 공공주택지구는 울산광역시 울주군 범서읍 입암리(선바위) 일대에 조성되는 대규모 공공주택 개발 사업이다. 국토교통부가 대도시권 주택공급방안에 대한 후속조치로 울산선바위지구를 공공주택지구로 지정한 것으로, 울산시는 “2035년 목표 울산 서부권 신도심 성장축이 마련된 것”이라는 기대감을 나타냈다.
이 사업은 정부의 ‘공공주도 3080+’ 정책에서 비롯되었다. 정부의 ‘공공주도 3080+’ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안(2021년 2월 4일 발표)의 신규 공공택지 추진계획에 따라 2032년까지 공공주택지구로 개발된다. 울산선바위(183만㎡, 1.5만호)와 대전상서(26만㎡, 0.3만호)지구가 동시에 발표됐다.
2. 위치 및 규모
울산 울주군 입암리 선바위 일대 177만8,618㎡, 1만 5,000가구 규모로 조성될 울산선바위 공공주택지구 토지이용계획안이 나왔다. 당초 계획 면적인 183만㎡에서 다소 조정된 수치이다.
전체 부지가 당초 183만㎡에서 177만㎡로 줄어든 울산선바위 공공주택지구의 계획인구는 3만2,481명이고 계획세대는 1만4,632세대(세대당 2.22명)이다.
사업시행자는 한국토지주택공사(LH)이며, 2032년까지 주택 1만4,771호를 공급하고 수용인구 3만2,792명을 목표로 개발한다.
3. 교통 여건
사업지는 주변이 국도 24호선, 울산고속도로, 동해고속도로와 인접해 접근성이 우수하다.
교통 개선을 위한 별도 계획도 수립되었다. 국도 24호선 확장, 우회도로 신설, 두동로 확장, 범서교차로 개선 등 교통대책을 통해 사업지구 및 인근지역 교통여건을 개선할 계획이다.
4. 토지이용계획
세부적 토지이용계획안은 전체 지구의 43.5%를 차지하는 주택건설용지 77만4,240㎡, 56.5%를 점하는 공공시설용지 100만4,378㎡로 설계됐다. 또 상업시설 6만5,131㎡(3.7%), 공원녹지 46만398㎡(25.9%), 도로 23만5,639㎡(13.2%), 도시지원시설 16만2,933㎡(9.1%), 교육시설 5만7,858㎡, 기타시설 2만2,419㎡로 구성됐다.
주택 유형별로 보면, 공동주택은 1만4,296세대, 단독세대는 336세대로 계획됐다.
5. 개발 방향 및 설계 컨셉
지구 조성의 기본 방향은 △테마파크 복합문화시설 수변 상업으로 연결되는 연속적·통합적 활동 환경 구축 △구영지구·천상지구 등 주변 기개발사업지역과 연계를 강화해 도시기능을 도입하고 연구시설·지식산업센터 등 자족시설 배치 △순환형의 커뮤니티밴드 배치를 통해 접근성 향상 및 보행안전성 확보 △태화강·선바위공원 등 우수한 자연환경과 연계한 보행네트워크를 구축 등으로 설정됐다.
주거 밀도 면에서는 태화강변을 낀 자연환경과 선바위 공원 등의 녹지공간을 활용한 쾌적한 주거환경을 위해 중저밀도로 개발할 계획이다.
6. 녹지 및 자연환경
태화강, 무학산, 선바위공원 등 주변 생태환경과 조화되는 42만㎡ 규모(전체 면적의 23%)의 공원·녹지 조성을 통해 자연 친화적인 주거환경을 조성한다.
친환경 설계 측면에서도 세심한 고려가 이루어졌다. 바람길을 확보해 도시 열섬 현상 완화도 추진하고, 자전거도로를 조성해 녹색교통 활성화를 유도, 차량 통행을 최대한 억제해 탄소 배출 저감을 도모한다.
환경영향 조사에서는 법정보호종으로 삵, 수달, 담비, 원앙, 큰고니, 흰목물떼새, 참매, 새매, 독수리 등 14종이 확인됐지만 독수리를 제외한 다른 환경자산은 사업지구로부터 1km 이내에 분포하고 있지 않아 영향이 미미할 것으로 판단됐다.
7. 산학연 클러스터 및 자족 기능
단순 주거단지를 넘어 자족형 도시를 지향한다. 인근 울산과학기술원(UNIST), 울산대학교 등과 연계해 지역산업 종사자를 위한 주거단지를 조성하고, 자족용지를 통해 산·학·연 클러스터를 구축해 지역경제를 활성화할 수 있도록 추진할 계획이다.
의료·바이오 분야의 비전도 포함되어 있다. 선바위 공공주택지구 내 183만4,000㎡ 부지에 바이오메디컬 기술혁신 생태계를 구축하고, 바이오산업 육성 거점을 마련하는 의료복합타운 건설을 추진해 온 것으로 나타났다. 울산시는 인근에 위치한 UNIST와 올해 준공 예정인 산재전문 공공병원과 산학연병 클러스터를 구축해 의료·바이오 분야의 시너지 효과를 창출하겠다는 청사진을 그렸다.
8. 교육·생활 인프라
지구 내 교육 인프라 강화를 위해 유치원·초등학교·중학교를 각각 1곳씩 신설하고, 주민센터와 경찰서, 소방서가 들어서는 등 정주 여건을 뒷받침할 기반시설 확충도 이뤄진다.
9. 행정 절차 및 현황
국토교통부는 전국 25만 호 신규 공공주택 확보를 위해 추진 중인 ‘3080+ 대도시권 주택공급 확대 방안’에 따라 입암리 일원을 ‘울산 선바위 공공주택지구’로 확정 발표했다.
이후 투기 방지를 위한 행정 조치도 병행됐다. 시는 투기성 토지 거래를 사전 차단하고 부동산 시장을 안정시키기 위해 당초 지정 구역을 토지거래허가구역으로 재지정했으며, 토지 거래 계약을 체결할 때 울주군수의 허가를 받아야 하는 토지 면적 기준을 주거 지역의 경우 180㎡ 초과에서 60㎡ 초과로 강화했다.
2026년 1월, 울산선바위 공공주택지구 지구지정변경(1차) 및 지구계획이 승인 고시되면서 사업이 본궤도에 올랐다. 이번 고시로 선바위 공공주택지구의 공공주택 공급과 도시 기반시설 조성을 위한 법정 계획이 확정됐다.
10. 과제 및 전망
사업이 본격화되면서도 일부 과제가 남아 있다. 의료복합타운 조성 등 당초 계획이 동력을 상실하면서 반쪽짜리 개발이 될 우려가 나온다. 4년 전 계획은 단순한 주택 공급을 넘어 주거·의료·산업이 결합된 자족형 도시를 조성하겠다는 구상이었다.
그럼에도 불구하고 이 사업이 울산 서부권에 갖는 의미는 크다. 인근 UNIST와 구영택지개발지구 등과 연계한 산학연 클러스터가 구축되고, 나아가 서부권 발전을 위한 새로운 도시 성장축으로 발전할 것으로 전망된다. 2032년 완공을 목표로 약 3만 2천여 명이 거주하는 울산 서부권의 핵심 신도심으로 자리매김할 것으로 기대된다.