양재1동 일대 재개발은 ‘강남의 마지막 낙후 저층주거지’라는 인식에서 벗어나, 모아타운·도심복합개발·시장 정비·AI 혁신지구, 경부고속도로 지하화 등 굵직한 사업이 한꺼번에 겹치는, 상당히 복합적인 도시정비 스토리로 전개되고 있습니다. 특히 양재1동과 맞닿은 양재2동(통상 투자 시장에서는 양재1·2구역 등으로 부르는 곳) 모아타운 선정, 양재시장 정비, 역세권·도로 상부 공원 개발 계획이 서로 영향을 주고받으면서, 서초구 안에서도 중장기적으로 가장 큰 지형 변화를 겪을 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다.
입지와 도시 구조의 현재
양재1동은 행정구역상 서초구 서쪽 끝, 경부고속도로 양재 IC와 양재천, 우면산 사이에 끼인 저층 주거·근린상업 혼합지로, 강남 생활권 안에 있으면서도 상대적으로 노후 저층주택과 소규모 상가, 빌라 밀집지 이미지가 강한 곳입니다. 동쪽으로는 강남대로·양재역, 남쪽·서쪽으로는 양재천·경부고속도로, 북쪽으로는 우면산 자락과 맞닿아 있어 직주근접·공원 접근성은 우수하지만, 고속도로·IC로 인한 소음·분절감, 협소한 도로망, 불규칙한 필지 구조가 그동안 개발을 제약해 왔습니다. 이로 인해 인접한 서초·반포·도곡과 비교하면 개발 압력이 상대적으로 늦게 터졌고, 그만큼 ‘후발주자’로서의 재개발 여지가 남아 있는 판으로 이해할 수 있습니다.
양재1동 생활권의 핵심 축은 양재역–양재시장–양재시민의숲역으로 이어지는 동서축과, 경부고속도로 IC로 연결되는 남북축입니다. 동서축에는 전통시장인 양재시장과 근린상권이 자리 잡고 있고, 남북축은 자동차 통행량이 많지만 보행 친화성이 떨어져 단절된 공간이 많다는 점이 재개발 과정에서 반드시 풀어야 할 과제로 지적됩니다.
양재동 전체 개발 프레임: AI 혁신지구·경부고속도로 지하화
양재1동 재개발을 이해하려면 양재동 전체를 덮고 있는 상위 계획을 먼저 봐야 합니다. 서울시는 양재·우면 일대를 ‘양재 AI 혁신지구’로 지정해, LG CNS·KT 등 대규모 연구시설 부지를 특별계획구역·사전협상 대상지로 두고 R&D·AI 관련 업무·연구 기능을 고도화하는 복합 개발을 추진하고 있습니다. 이 구상은 단순한 오피스 증축이 아니라, 업무·상업·주거·문화 기능이 결합된 대규모 복합단지 조성을 전제로 하기 때문에, 주변 저층주거지인 양재1·2동의 재개발 수요를 구조적으로 자극하고 있습니다.
또 다른 축은 경부고속도로 지하화와 ‘서울 리니어파크’ 계획입니다. 강남권을 관통하는 경부고속도로를 지하로 넣고 그 상부를 7km 규모 선형공원으로 조성하는 방안이 추진되면서, 양재 IC 일대 역시 도로 상부 공원·입체 개발의 수혜 구간으로 주목받고 있습니다. 이 계획이 본격화되면 지금의 ‘도로 옆 저층 노후주거지’ 이미지는 상당 부분 해소되고, 공원·보행 네트워크와 연계된 중고층·고층 주거와 상업 시설이 들어설 수 있는 구조가 열립니다.
이 두 가지 상위 계획은 양재1동 재개발의 배경이자, 사업성이 과거와 전혀 다른 수준으로 평가받는 핵심 외생 변수입니다.
모아타운과 양재1동 일대 정비 방향
서울시는 저층 노후주거지를 대상으로 하는 블록 단위 정비모델인 ‘모아타운’을 통해 양재동 일대에도 새로운 개발 방식을 적용하고 있습니다. 2024년 2차 모아타운 대상지 선정에서 서초구에서는 유일하게 양재동 374번지 일대, 382번지 일대 두 곳이 포함되었고, 이 구역들은 행정구역상 양재2동이지만 실질 생활권에서는 양재1·2동 저층주거지 벨트와 맞물려 있습니다. 이 지역은 신분당선 양재시민의숲역 인근 노후 주택가로, 모아타운 대상지 면적만 각각 6만㎡가 넘는 규모이며, 주민동의율이 70% 안팎까지 올라갈 정도로 추진 의지가 강한 것으로 알려져 있습니다.
모아타운은 개별 가로주택정비사업보다 상위 개념으로, 10만㎡ 내외의 범위 안에서 여러 소규모 정비사업을 한 번에 관리·계획해 기반시설·공공기여·용적률 인센티브를 패키지로 설계하는 방식입니다. 양재1·2동 저층주거지는 과거 도심공공주택복합사업, 가로주택정비사업 등 여러 형태를 저울질하다가, 사업성·주민 동의 문제로 속도가 더뎠던 전례가 있는데, 모아타운 도입 이후에는 동일 생활권을 하나의 관리계획 아래 두고 단계적 정비를 가능하게 했다는 점에서 ‘플랫폼’의 성격을 갖습니다.
다만 모아타운 구체 구역 내부에서는 찬반과 구역 조정이 여전히 진행 중입니다. 예를 들어 유튜브 분석 등에서는 양재1구역(투자자들이 부르는 비공식 구역 개념 기준) 안에서 A1·B1·B2 등의 세부 구역이 반대율을 채워 구역에서 빠져나가고, A3 등 일부 구역에서 면적 기준을 넘는 반대가 나온 사례가 소개되기도 합니다. 이 때문에 서초구청이 공식 주민의견 조사를 통해 찬반을 다시 확인하는 과정이 진행되었고, 모아타운 내부에서도 ‘들어가는 구역’과 ‘빠지는 구역’이 재조정되는 상황으로 이해할 수 있습니다.
양재시장 정비와 지구단위계획
양재1동 재개발에서 상징성이 큰 축이 바로 양재시장 정비입니다. 2025년 서울시 고시 제2025-336호를 통해, 서초구 양재동 1-7번지 외 2필지를 대상으로 한 ‘양재시장 정비사업 추진계획 승인’ 및 ‘양재시장 지구단위계획구역 및 계획 결정, 지형도면 고시’가 이뤄졌습니다. 이는 전통시장 정비법과 국토계획법에 근거한 정식 지구단위계획 결정으로, 단순 리모델링이 아니라 시장 일대를 아우르는 계획단위 개발이 가능해졌다는 의미를 가집니다.
양재시장은 양재1동·양재2동 주민 생활의 중심 상권이자, 외부인에게는 ‘노후 전통시장’ 이미지가 강한 공간이었습니다. 지구단위계획이 확정되면, 건축물 용도·높이·공공보행로·주차장·광장 등 도시공간 구조가 새롭게 설계되면서, 전통시장 기능을 유지·강화하면서도 상부 또는 주변부에 주거·업무·문화 기능을 결합한 복합 개발이 이루어질 가능성이 큽니다. 양재시장 정비는 모아타운보다 범위는 좁지만, 상권·보행축·이미지 개선 측면에서 파급력이 크기 때문에, 양재1동 전체 가치상승의 ‘심장부’ 역할을 하게 될 수 있습니다.
이 지구단위계획은 서초구청과 서울시 도시정비·도시계획 부서가 함께 추진하며, 2025년 6월 26일자로 지형도면까지 고시되어 법적 효력을 갖게 되었습니다. 앞으로 세부 설계와 사업시행자 선정, 보상·이주·착공 등 과정을 거치게 되는데, 전통시장 정비사업 특성상 상인·임대인 이해관계 조정이 변수가 될 수 있습니다.
도심복합개발·가로주택의 난항과 재구성
양재1·2동 일대는 한때 도심공공주택복합사업(도심복합개발) 후보지로도 거론되었고, 개별 단지 단위로는 가로주택정비사업이 꾸준히 추진되어 왔습니다. 예를 들어 양재 한신빌라 가로주택정비사업은 사업시행인가 이후 7년 9개월이 지나도록 지지부진한 상태로, 시공사 선정 등에서 난항을 겪고 있는 것으로 전해집니다. 풍림현대빌라 가로주택 사업지도 비슷한 어려움을 겪고 있어, 이들 단위 사업들을 하나의 도심복합개발 틀로 끌어안아 재구성해야 한다는 기대가 제기됩니다.
도심공공주택복합사업은 공공 참여를 통해 용적률 상향·인허가 신속 처리·기반시설 지원을 받는 대신, 일정 비율을 공공임대·공공분양 등으로 제공해야 하는 구조입니다. 양재2동 1·2구역은 과거 이 사업 신청을 두고 고민을 거듭했지만, 강남권 토지 소유자 특유의 ‘공공 지분 확대’에 대한 거부감, 수용 방식에 대한 우려 등으로 적극적인 진입이 어려웠던 것으로 보입니다. 이후 모아타운이라는 ‘민간 주도+공공관리’ 형태의 중간 해법이 등장하면서, 공공 완전 위탁보다는 자율성이 더 큰 모델로 방향이 옮겨가는 흐름입니다.
이러한 난항과 재구성의 과정은 양재1동 재개발의 속도가 느려 보이는 이유이기도 하지만, 동시에 여러 방식 중 ‘수익성과 수용성을 동시에 맞출 수 있는 포맷’을 찾는 탐색 과정으로 볼 수 있습니다.
사업 단계와 일정 전망
정비사업 정보 포털 등에서 서울 전역 정비구역 일정을 보면, 정비구역 지정 추진, 정비계획 수립, 신속통합기획(신통기획) 등이 순차적으로 진행되는 구조를 확인할 수 있습니다. 양재1동·양재2동 모아타운과 도심복합, 시장 정비는 각각 법적 근거와 절차가 달라 ‘하나의 일괄 일정표’로 보기 어렵지만, 대략 다음과 같은 단계적 전개를 예상해 볼 수 있습니다.
1단계에서는 양재시장 지구단위계획 고시, 모아타운 대상지 선정 및 관리계획 수립, 도심복합개발 참여 의향 조사 등 계획 수립과 주민 동의 절차가 핵심입니다. 양재시장은 이미 지구단위계획이 고시되었고, 모아타운은 대상지 선정이 끝난 뒤 세부 관리계획·지구단위계획 연계 단계로 넘어가는 구간에 있습니다.
2단계에서는 구역별 정비계획 수립·정비구역 지정(또는 도시정비형 도심복합계획 승인), 추진위원회·조합 설립, 시공사 선정 등 개별 사업화 단계로 진입합니다. 양재동 일대는 이미 일부 가로주택·소규모 사업에서 이 단계를 경험하고 있으나, 모아타운과 도심복합의 재편 속에서 사업 방식과 구역 경계가 조정될 여지가 있습니다.
3단계에서는 실제 이주·철거·착공·분양·입주로 이어지는데, 경부고속도로 지하화와 리니어파크 조성 시기, 양재 AI 혁신지구 조성 속도, 금리·부동산 시장 상황 등이 외생 변수로 작용할 것입니다. 양재1동의 경우 아직 본격 철거 단계에 도달한 곳은 드물지만, 상위 인프라 사업과 맞물려 중장기 로드맵 상에서 2030년 전후를 전후한 가시화 시점을 상정하는 의견도 부동산 시장에서 거론됩니다.
향후 공간 구조 변화와 가치 포인트
양재1동 재개발이 본격화될 경우, 공간 구조는 크게 세 축으로 재편될 가능성이 큽니다. 첫째, 양재시장–양재역 축은 전통시장 정비와 복합개발을 통해 ‘생활 상업+근린문화’ 축으로 고도화되며, 저층 노후 상가와 주택이 중·고층 복합건물로 대체될 수 있습니다. 둘째, 양재시민의숲역–양재천–AI 혁신지구 축은 R&D·업무·주거가 혼합된 지식산업·주거 복합축으로 성장하면서, 모아타운을 통해 역세권 중층 아파트와 근린생활시설이 체계적으로 배치될 가능성이 있습니다. 셋째, 경부고속도로 상부 리니어파크 축은 공원·보행축 중심의 열린 공간으로 변모해, 지금까지 도로로 분절된 양재1·2동의 동서·남북 연결성을 크게 개선할 수 있습니다.
부동산 가치 측면에서 보면, 현재는 ‘강남이지만 비싼 노후 다세대·빌라’로 평가되던 구역이, 재개발 이후에는 강남권 새 아파트 입주권을 확보할 수 있는 핵심지가 될 수 있다는 기대가 큽니다. 특히 모아타운·도심복합·시장 정비가 맞물리는 구역은 공급 물량 자체보다 입지 희소성, 공원·업무·상업 인프라 개선에 따른 프리미엄이 더해질 여지가 있습니다. 다만 구역별로 사업 속도와 방식이 다르고, 찬반·구역 해제 사례도 존재하기 때문에, ‘양재1동 전체가 한 번에 재개발된다’기보다는 구역별로 단계적으로, 그리고 방식이 뒤섞인 형태로 변모해 갈 가능성이 높습니다.
지금 시점에서 가장 중요한 것은, 행정구역(양재1·2동) 기준이 아니라 실제 정비계획·모아타운·지구단위계획 경계를 기준으로 개별 블록의 개발 가능성과 속도를 따로 읽어내는 것입니다. 기자 입장에서 취재나 기획 기사로 풀어낼 때도, ‘양재1동 재개발’이라는 큰 제목 아래, ① 양재시장 정비 스토리, ② 모아타운·도심복합 갈등과 재구성, ③ AI 혁신지구·경부고속도로 지하화라는 상위 계획과의 연결, ④ 주민·상인·투자자 이해관계 구도를 각각 나누어 서술하면 입체적인 그림을 구현할 수 있을 것입니다.