성수 4지구 재개발은 2026년 2월 서울시 정비사업 통합심의를 ‘조건부 의결’로 통과하면서, 15년 넘게 지연되던 사업이 본격적인 실행 단계로 들어간 상태다. 현재는 시공사 선정 논란을 정리하는 과정과 함께 사업시행인가·관리처분인가를 준비하는 국면으로, 서울시는 2031년 착공을 공식 목표 시점으로 제시하고 있다.
사업 개요와 물량·스펙
성수전략정비구역 제4지구는 성동구 성수동2가 219-4 일대, 약 8만 9,800㎡ 규모에 지정된 주택정비형 재개발 구역이다. 한강변 전략정비구역 가운데 하나로, 서울시의 ‘한강 공공성 회복’ 선언 이후 전략정비구역으로 묶인 곳이라 초기부터 고밀·고층 개발 구상이 전제돼 있었다. 정비구역 지정 당시에는 용적률 314.98%, 지상 12층~50층 아파트 1579가구(분양 1310, 임대 269) 계획이 제시됐으나, 신속통합기획과 통합심의를 거치면서 계획이 한층 더 초고층·초고밀 방향으로 재설계됐다.
통합심의 통과안 기준으로는 지하 6층~지상 64층, 10개 동, 총 1439가구가 공급되며 이 가운데 공공주택(임대 등) 267가구가 포함된다. 예상 연면적은 약 39만 5000㎡ 수준으로, 단일 재개발지로는 상당한 규모의 초고밀 단지다. 가구 수가 초기 계획(1579가구)보다 줄어든 것은 한강변 조망·통경축 확보와 공공기여 시설 배치, 동 배치 조정 등의 영향으로 해석할 수 있다.
추진 경과: 15년 지연의 타임라인
성수 4지구는 2011년 정비계획이 결정된 이후 15년간 각종 규제·정책 변경과 사업 내부 이슈로 사업이 지연돼 온 대표적인 ‘장기 표류 재개발’ 사례였다. 서울 성동구가 2016년 7월 25일 조합설립 인가를 내면서 성수전략정비구역 4개 지구 중 가장 먼저 조합이 설립됐지만, 이후 한강변 고도·경관 규제, 공공성 강화 기조 속에서 설계 조정과 심의 과정이 길어졌다.
2010년대 후반~2020년대 초반에는 정비계획 변경과 사업성, 한강변 스카이라인 논쟁 등이 이어지면서 속도가 나지 못했고, 실질적인 전환점은 서울시가 신속통합기획을 성수전략정비구역에 적용한 시점부터다. 신속통합기획을 통해 건축·경관·교통·공원·교육 등 복수 심의 절차를 통합한 ‘통합심의’ 루트가 열리면서, 4지구는 2025년 말 통합심의 신청 → 2026년 2월 통합심의 조건부 통과라는 일정으로 급물살을 탔다.
2025년 12월에는 조합이 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 내고 대형 건설사 유치를 본격화했다. 이 단계에서 시공사 선정 절차가 논란에 휘말리며 다시 한 번 잡음이 있었지만, 2026년 초 통합심의를 통과하며 행정 절차상 가장 큰 고비는 넘었다는 평가가 우세하다.
통합심의 통과 내용과 2031년 착공 목표
서울시 제3차 정비사업 통합심의위원회는 2026년 2월 26일 ‘성수전략정비구역 제4 주택정비형 재개발사업’을 조건부 의결했다. 건축, 경관, 교통, 교육, 공원, 안전 등 8개 분야를 일괄 심의하는 형태였으며, 초고층(최고 64층) 구조 안정성 검토와 한강변 조망·통경축 확보, 공공기여 계획이 핵심 쟁점으로 다뤄졌다. ‘조건부’라는 표현은 일부 보완 사항을 추후 계획에 반영하는 전제를 달았다는 의미로, 통상 실질적인 인허가 진입을 뜻하는 수준으로 해석된다.
서울시는 통합심의 통과 발표와 함께 성수 4지구의 착공 목표 시점을 2031년으로 명시했다. 향후 절차는 사업시행인가 → 관리처분계획 인가 → 철거·이주 → 착공 순으로 이어지며, 서울시는 남은 행정 절차도 ‘신속 처리’하겠다고 공식적으로 밝히고 있다. 다만 실제 착공 시점은 시공사 선정, 조합·조합원 내부 갈등 정리, 금융 조달 상황 등에 따라 앞당겨지거나 더 늦춰질 가능성이 있다.
도시계획 콘셉트: 한강·성수역을 잇는 선형공원
성수 4지구의 도시계획적 핵심은 ‘한강변 공공성’과 ‘선형공원’이다. 계획안에 따르면 성수역에서 한강까지 자연스럽게 이어지는 선형 공원을 조성하고, 한강변 방향으로 10~40m 폭의 통경축을 확보해 조망과 개방감을 극대화한다. 이는 기존 한강변 아파트 단지들이 조망권을 사실상 사유화했다는 비판을 반영해, 공공 보행축과 시視 축을 시민에게 열어주는 방향으로 설계된 구조다.
단지 내에서는 기존 성덕정길의 가로 체계를 존중·연계해 특색 있는 ‘커뮤니티 가로’를 조성한다는 방침이다. 이 커뮤니티 가로에는 공공 보행 통로를 중심으로 어린이 돌봄시설, 작은 도서관, 주민 카페 등 공공·커뮤니티 시설이 배치돼, 단지가 단순한 주거단지를 넘어 지역 커뮤니티 허브로 기능하도록 설계된다. 공공기여로는 공공청사와 공원, 각종 편의시설이 들어서며, 이는 서울시가 요구해 온 한강변 공공성·생활SOC 확충 기조와 맞물린 조합 형태다.
시공사 선정 논란과 현재 쟁점
성수 4지구는 시공사 선정 과정에서 상당한 잡음이 발생한 상태이고, 이 문제가 단지의 향후 일정에 영향을 줄 수 있는 잠재 변수다. 대우건설과 롯데건설이 입찰에 참여했으나, 조합이 대우건설의 설계 도면 서류 미비를 이유로 ‘유찰’을 선언하면서 공정성 논란이 불거졌다. 이후 대우건설은 조합에 사과문을 전달했고, 입찰 과정 논란은 일단락되는 분위기지만, 조합이 약속했던 입찰제안서 공개를 실제로 하지 않으면서 서울시가 관련 지침 위반 여부 점검과 행정지도를 언급하는 상황까지 이어졌다.
서울시는 시공사 선정 과정 전반에 대해 긴급 실태 점검을 실시했고, 절차상 부적정한 부분에 대해 조합에 시정 지시를 하는 한편, 성동구청에는 유사 사례 재발 방지를 위한 특단의 대책을 주문했다. 이는 통합심의 통과와 별개로, 향후 시공사 선정 일정이 다시 조정되거나 재입찰·재공고 등 추가 절차가 발생할 수 있음을 시사한다. 공사비는 약 1조 3628억 원 수준으로 추산되며, 규모와 상징성 때문에 대형 건설사들의 ‘랜드마크 수주전’ 성격 역시 짙다.
향후 일정과 전망
통합심의 통과로 성수 4지구는 ‘계획 수립 단계’에서 ‘실행 단계’로 넘어왔다고 볼 수 있다. 앞으로는 세부 설계 보완, 사업시행인가, 관리처분계획 인가, 이주·철거, 착공 순서로 보통 5~7년의 시간이 소요되는데, 서울시가 2031년 착공을 목표로 못 박으면서 중간 단계의 행정 절차를 상당히 압축적으로 진행하겠다는 의지를 드러낸 상태다. 다만 조합 내 의사결정 속도, 시공사 갈등, 금리·분양시장 여건 등 외부 변수에 따라 속도 조절 가능성은 남아 있다.
서울시는 이번 4지구 통합심의 통과를 계기로 성수전략정비구역 내 다른 지구(1·2·3지구) 사업도 동력을 받을 것이라고 공식적으로 언급했다. 한강북권 핵심 입지인 성수동 일대 전체가 향후 10년 안에 고층 주거·업무 복합지구로 개편될 수 있다는 전망이 나오는 이유다. 특히 IT·콘텐츠 기업과 카페·상업시설이 밀집한 ‘성수 힙지로’ 일대와 한강변 초고층 주거단지가 결합되면, 성수는 강북의 대표적인 고소득 주거·일자리 클러스터로 재편될 가능성이 크다.
부동산·도시 측면 의미
성수 4지구는 단순한 재개발 사업을 넘어, 서울 한강변 개발 패러다임 전환을 상징하는 프로젝트로 평가된다. 과거 한남·압구정·여의도 등은 한강 조망권을 사실상 단지 내부로 ‘사유화’하는 방식이었지만, 성수 4지구는 한강변 공공 보행축과 통경축, 선형공원을 통해 ‘열린 조망’을 도시 차원에서 구현하겠다는 점이 차별점이다. 초고층 64층 스카이라인은 분명 상품성 측면에서 강점이지만, 동시에 구조 안전성·교통 혼잡·스카이라인 왜곡 등에 대한 우려도 상존해 향후 세부 설계와 추가 심의 과정에서 논쟁이 반복될 여지도 있다.
주택시장 측면에서는 성수 4지구 입주 시점이 2030년대 중반 이후로 예상되는 만큼, 장기 공급 물량이라는 성격이 강하다. 인근 성수전략정비구역 타 지구와 합쳐질 경우 수천 가구 단위 공급이 한꺼번에 쏟아져, 강북 한강변 아파트 벨트의 가격 구조와 수요·공급 구도에도 적지 않은 변화를 가져올 수 있다. 동시에 공공주택 267가구 공급과 각종 공공시설 확충을 통해, 고급 주거지 개발과 공공성 확보를 일정 부분 병행하려는 서울시의 ‘균형 전략’ 실험장 역할도 하게 될 전망이다.