양재1동은 전면 철거식 재개발 구역 지정까지 나아간 곳은 없지만, 지구단위계획 재정비·시장 정비·모아타운·가로주택정비 등 ‘소규모·관리형 정비’ 축으로 판이 짜이고 있는 단계라고 보는 것이 정확합니다.mbn.co+3
양재1동 입지와 기존 도시 구조
양재1동은 양재역 북서·북동 일대와 양재시장, 방아다리공원 주변 저층 주거지로 나뉘며, 법적 용도지역은 대부분 제2·3종 일반주거지역, 일부 상업·근린상업지역이 혼재된 구조입니다. 양재역과 양재IC, 경부·분당선이라는 교통축이 인접하지만, 역 바로 앞 대로변 코너를 제외하면 저층 다세대·다가구, 소규모 상가, 주유소 등이 띄엄띄엄 들어서 있어 토지 이용 효율이 낮다는 지적이 이어져 왔습니다. 이 지역은 과거 ‘말죽거리’ 상권의 연장선이라는 상징성이 있지만, 건축물 노후도에 비해 정비 수법은 오래도록 방치돼 있었고, 서초구 내 다른 재건축 핵심지(반포·잠원 등)에 비해 정책·시장 관심이 적었던 곳입니다.eum.go+2
양재IC 일대, 옛 화물터미널 부지와 현대차·기아 사옥 부지 등을 R&D 복합지구로 키우는 서울시·서초구의 광역 개발 구상 속에서, 양재1동은 ‘배후 주거·상업·생활 인프라를 단계적으로 고도화해야 하는 저층 주거지’로 포지셔닝됐다고 정리할 수 있습니다.realty.chosun+1
지구단위계획과 상업지 정비 방향
서초구는 2017년 양재역 주변, 양재1동, 양재전화국 일대, 서초구청사 부지 등 약 19만 5천㎡를 묶어 지구단위계획 재정비 용역을 발주했습니다. 행정의 출발점은 두 가지로 요약됩니다. 첫째, 낡은 저층 주거·상가가 혼재된 양재역 주변 골목상권을 계획적으로 상업지·업무지로 재편하고, 둘째, 말죽거리 옛 지명을 활용한 특화가로를 조성해 상권 정체성을 부여하겠다는 방향입니다.mbn.co
양재1동이 용역 대상에 포함된 이유도 이 특화가로 구상과 맞물려 있습니다. 양재역 인근임에도 대로변 코너를 제외한 대부분이 제2·3종 일반주거지역이라 층수·용적률이 묶여 있고, 개별 필지 단위로는 개발 수지가 나오기 어렵다는 점이 문제로 지적되었습니다. 지구단위계획 재정비를 통해 용도지역 조정, 높이·용적률 완화, 가로 활성화 지침 등을 손보면, 필지 통합과 블록 단위 개발이 가능해지고, 자연스럽게 소규모 정비사업(가로주택·모아타운 등)과 연계할 수 있는 기반이 마련됩니다.realty.chosun+1
양재시장 일대 역시 별도 지구단위계획 구역으로 지정돼 정비계획이 승인되었는데, 이는 노후 상권·공공성을 동시에 개선하는 ‘시장형 정비’로 볼 수 있습니다. 서울시 고시를 통해 양재시장 지구단위계획구역 및 계획이 결정·공고되면서, 시장 정비와 주변 골목 상권 개선, 공공 공간 정비가 함께 추진될 제도적 틀이 마련되었습니다.eum.go
모아타운·가로주택 등 소규모 정비 수단
양재1동·양재동 일대에서 가장 눈에 띄는 흐름은 ‘전면 재개발’이 아니라 노후 빌라·다세대 밀집지를 대상으로 한 모아타운·가로주택정비 사업 요구입니다. 특히 방아다리공원 인근 빌라 단지는 30년 이상 된 노후 주택이 밀집해 누전·누수·곰팡이 등 생활 불편과 안전 문제가 심각한 상황이며, 주민들은 ‘모아타운 방식 재건축’을 공식적으로 요구하고 있습니다.or+1
방아다리공원 일대 모아타운 추진위원회는 1·2·3구역을 대상으로 지하 3층, 지상 23층, 총 436세대 규모의 재건축 안을 제시하며, 관리지역 지정 요건을 모두 충족했다고 주장하는 상황입니다. 이 구조는 개별 필지 재개발이 어려운 빌라 밀집지를 하나의 관리구역으로 묶어 기반시설·주차·생활 SOC를 함께 정비하는 전형적인 모아타운 모델과 유사합니다.jeonmae
한편, 서초구 양재동에서는 가로주택정비사업도 움직이고 있습니다. 한국토지주택공사(LH)는 2026년 착공 예정 가로주택정비사업 후보지 중 하나로 서초구 양재동 45세대 규모 단지를 언급했습니다. 가로주택정비는 가로를 따라 연속한 소규모 노후 주택지를 통합 정비하는 수단으로, 사업 절차 간소화·규제 완화 기조 속에 속도가 붙고 있습니다. 양재1동 내 정확한 위치는 개별 고시·도면을 통해 확인해야 하지만, 양재동 일대에 이런 유형의 정비가 본격적으로 등장한다는 점 자체가 ‘블록 단위 전면 재개발’이 아닌 ‘선택적·점적 정비’ 구도가 강화되고 있다는 신호입니다.or+1
양재1동 정비의 의미와 한계
양재1동은 반포·잠원처럼 이미 조합 설립·사업시행인가·준공으로 이어진 대단지 재건축이 줄줄이 대기 중인 지역과는 정비 모델이 다릅니다. 서울시 정비사업 통합 시스템에서 서초구 정비사업의 대부분은 반포·잠원 아파트 재건축이지만, 양재동은 재건축보다는 지구단위계획, 시장 정비, 모아타운, 가로주택정비 등 다양한 도구가 병렬적으로 쓰이는 ‘관리형 정비’ 지대로 분류됩니다.cleanup.seoul.go+4
이러한 모델은 두 가지 의미를 가집니다. 첫째, 사업성이 애매한 노후 빌라·다가구 지대에 공공이 제도적 길을 열어 주민 참여를 끌어내는 방식이기 때문에, 사업 속도와 스케일은 느리지만 생활환경 개선 효과는 체감도가 큽니다. 둘째, 양재IC R&D 단지, 양재역 상업·업무지 재편, 양재시장 정비 등 광역 개발과 연결되면서, 장기적으로 양재1동의 위상은 ‘R&D·업무지 배후 주거·상업지’로 재정립될 가능성이 높습니다.jeonmae+4
한계도 분명합니다. 모아타운·가로주택정비는 주민 동의율, 분담금 이슈, 임대주택 도입 여부 등에서 갈등 소지가 크고, 개별 사업지 규모가 작기 때문에 대단지 브랜드 아파트처럼 시장에서 프리미엄을 받기 어렵다는 평가도 있습니다. 또한, 양재1동 내에서도 역세권·대로변과 이면 주거지의 이해관계가 달라, 지구단위계획 조정 과정에서 용도지역·높이·용적률 완화를 둘러싼 형평성 논쟁이 반복될 수 있습니다.mbn.co+2
향후 관전 포인트와 취재 각도
양재1동 재개발·정비의 향후 포인트는 세 갈래로 정리할 수 있습니다. 첫째, 양재시장 지구단위계획 구역에서 실제 사업자가 등장해 정비계획을 구체화하는 속도, 둘째, 방아다리공원 인근 모아타운 추진이 서울시 관리지역 지정·모아타운 후보지 선정까지 이어질지 여부, 셋째, LH가 언급한 양재동 가로주택정비사업의 착공 시점과 추가 후보지 확대입니다. 이 세 축이 맞물려 돌아가면, 양재1동은 전면 재개발을 거치지 않고도 10년 단위로 도시 경관이 바뀌는 ‘점진적 재생’ 사례가 될 수 있고, 반대로 어느 한 축이라도 좌초될 경우, 다시 ‘낡지만 애매한 노후 저층 주거지’ 상태가 장기화될 수 있습니다.or+3
경제·도시계획 취재 관점에서는, 강남권이지만 대표적 재건축지가 아니었던 양재1동이 공공 주도 소규모 정비(모아타운·가로주택), 상권 재편(지구단위계획), 광역 R&D 개발(양재IC 일대)이라는 세 가지 층위의 정책이 겹치며 서서히 재편되는 과정을 추적하는 것이 의미가 있습니다. 특히 말죽거리 브랜드를 어떻게 현대적으로 재해석해 특화가로·복합상권으로 살릴지, 방아다리공원 일대 빌라 주민들의 생활 불편과 주거권 목소리가 모아타운 설계에 어떤 형태로 반영될지 등을 스토리라인으로 잡으면, 단순한 ‘개발 호재 기사’를 넘어 생활·정책·시장 삼각 구도의 분석 기사가 가능합니다.realty.chosun+4