1. 사업의 배경과 개요
화명·금곡지구 노후계획도시 정비사업은 부산광역시 북구에 위치한 화명신도시 및 금곡지구 일대의 노후화된 공동주택과 도시기반시설을 체계적으로 재정비하기 위한 대규모 도시재생 프로젝트이다. 화명·금곡지구는 1995년에서 2002년 사이에 준공된 택지개발지구로, 대상 면적은 2.71㎢에 달한다. 준공 이후 30년 가까운 세월이 흐르면서 단지 내 건축물의 물리적 노후화가 심각해졌고, 주거환경의 질 저하와 도시 경쟁력 약화가 사회적 문제로 대두되기 시작했다.
이 사업의 법적 근거는 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」(이하 노후계획도시정비법)이다. 이 특별법의 적용 대상은 노후계획도시 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지이며, 기본방침 → 기본계획 → 특별정비구역 지정의 단계적 추진체계를 갖추고 있다. 화명·금곡지구는 이 기준을 충족하는 전형적인 1세대 신도시형 택지개발지구로서, 부산시가 우선 추진하는 1단계 정비사업 대상지에 포함되었다.
2. 부산시 노후계획도시 정비 추진 경과
부산시는 노후계획도시 정비사업 대상 지역을 5곳으로 최종 확정하고 기본계획을 수립하기로 했다. 확정된 5곳은 해운대구 1·2지구, 북구 화명·금곡동, 사하구 다대동 일대, 북구 만덕동, 사상구 모라동이다.
당초 부산시는 해운대 1·2, 화명2, 다대 일대, 만덕·화명·금곡 일대, 개금·학장·주례 일대를 후보지로 선정했으나, 국토부의 노후계획도시 기본방침이 공개됨에 따라 동일생활권역인 화명·금곡 일대를 연계하고 만덕지역을 별도로 분리했으며, 기본방침에 부합하지 않는 개금·학장·주례 일대는 대상에서 제외하고 모라 지역을 추가 검토하기로 했다.
부산시는 부산형 노후도시 정비사업의 성공적인 모델 발굴 및 확산을 위해 5개 지역을 대상으로 노후계획도시정비 기본계획을 2단계로 구분해 순차적으로 수립할 계획을 세웠다. 1단계로 해운대와 화명·금곡 지역의 기본계획을 수립하고, 이어 2단계로 다대, 만덕, 모라 지역에 대한 계획을 수립하는 방식이다.
3. 기본계획(안)의 주요 내용
비전과 정비 목표
화명·금곡지구의 비전은 ‘숲과 강을 품은 휴메인(Humane·인간적인) 도시, 화명·금곡’으로 설정되었으며, 지역특화거점 육성, 15분 도시 실현, 그린블루 네트워크 구축, 미래 녹색 교통도시 구현을 정비목표로 삼고 있다.
’15분 도시’란 시민이 도보 또는 자전거로 15분 이내에 주요 생활 서비스(상업, 교육, 의료, 문화, 공원 등)를 이용할 수 있는 생활권 구조를 의미하며, ‘그린블루 네트워크’는 낙동강과 인근 산림 등 자연환경을 도시 내부까지 연결하는 녹지·수변 축 구축을 의미한다. 이처럼 화명·금곡지구의 정비 목표는 단순한 주택 재건축을 넘어, 미래 친환경 스마트 도시로의 전환을 지향하고 있다.
용적률 및 공간계획
기준용적률은 평균 350%(2종일반주거지역 340%, 3종일반주거지역 370% 등)로 정해졌으며, 통합재건축을 위한 주택단지 정비형 14곳 등 총 21곳을 특별정비예정구역으로 제시했다.
현재 화명·금곡지구의 평균용적률은 234%인데, 기준용적률 350%로의 상향은 상당한 개발 여력과 사업성 확보를 가능하게 한다. 이는 기존 노후 공동주택 단지를 고밀·복합 개발로 전환함으로써 주택 공급량을 늘리고, 부지 내 다양한 기능을 복합화할 수 있는 기반이 된다.
공공기여 체계
부산시는 주민 부담을 최소화하기 위해 조례에 담긴 공공기여 비율을 정비계획용적률이 기준용적률 이하(1구간)인 경우 10%, 기준용적률 초과(2구간)인 경우 41%로 설정했다. 이는 개발 이익 중 일부를 공공에 환원함으로써 도로, 공원, 학교 등 기반시설 확충에 재투자하는 구조다.
4. 선도지구 선정
선도지구 공모와 선정 과정
국토교통부와 부산광역시는 화명·금곡지구와 해운대지구의 노후계획도시 정비를 위한 선도지구 공모를 시작했으며, 화명·금곡지구 2500가구, 해운대지구 3200가구 등 총 5700가구 규모의 선도지구를 선정하기로 했다. 공모 접수는 2025년 10월 13일부터 17일까지 5일간 진행되었다.
부산시는 10월 13일부터 14개 구역이 제출한 신청서를 검토하고 평가위원회 검증을 거쳐, 화명·금곡지구 12구역 2624호, 해운대 1·2지구 2구역 4694호를 선도지구로 최종 선정했다. 선도지구로 선정된 단지는 화명·금곡지구 12구역의 경우 코오롱하늘채 1·2차 등 총 2개 단지다.
지방권 최초의 노후계획도시 정비 선도지구
이번 선도지구 선정은 지난해 1기 신도시 5곳에서 선도지구 3만 7000가구를 선정한 이후 지방권에서 노후계획도시 정비가 추진되는 첫 번째 사례로 역사적 의미를 가진다. 기존에는 수도권 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)를 중심으로 제도가 운영되어 왔으나, 이번 부산 사례를 계기로 전국적 확산이 본격화될 것으로 기대된다.
5. 향후 추진 일정과 지원 체계
부산시는 선도지구 선정이 노후계획도시 정비사업의 실질적 출발점이라고 보고, 초기 단계부터 속도감 있는 사업 추진이 가능하도록 전담 지원체계를 즉시 운영할 예정이다.
사업 안내부터 정비계획 수립까지 원스톱으로 지원하는 ‘부산미래도시지원센터’ 설치를 위해 국토교통부와 협의를 진행하고 있으며, 센터는 내년 상반기 중 개소하는 것이 목표다.
시는 도시계획위원회 심의를 거쳐 1단계(화명·금곡, 해운대1·2) 노후계획도시 정비 기본계획(안)을 마련하고, 국토부 승인을 받아 확정·고시한 뒤 사업을 본격적으로 추진할 예정이다. 선도지구에 선정된 아파트 단지는 이르면 2028년 재건축에 들어갈 수 있을 것으로 전망된다.
6. 특별정비구역에서의 각종 특례
특별정비구역에 지정되면 재건축 안전진단 완화, 용도변경 및 용적률 상향, 입지규제 최소구역·도시혁신구역 지정, 각종 인·허가 통합심의를 통한 사업절차 단축, 통합개발을 위한 단일사업시행자 및 총괄사업관리자 제도 도입, 지자체 주도의 이주대책 추진 등 다양한 혜택과 특례가 적용된다.
또한 2026년 개정된 노후계획도시정비법에서는 노후계획도시정비 특별정비계획과 도시정비법 사업시행계획을 하나의 계획으로 통합 수립할 수 있는 특례가 도입되어, 계획 수립에 필요한 전체 기간이 단축되고 신속한 사업 시행이 가능해졌다.
7. 주민 참여와 소통 방안
기본계획(안)은 시 정비사업 통합홈페이지에서 열람할 수 있으며, 공람 이후 시의회 의견 청취 및 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 국토부에 제출되고, 국토부 특별정비위원회 심의·승인 등의 행정절차를 밟아 최종 확정될 예정이다. 부산시는 주민이해도를 높이기 위한 ‘찾아가는 주민간담회’와 주민설명회를 통해 지속적인 소통을 이어가고 있으며, 도시계획·환경·교통 분야 전문가 자문단을 운영하여 기본계획 수립의 전문성과 객관성을 강화하고 있다.
8. 사업의 의의와 전망
화명·금곡지구 노후계획도시 정비사업은 단순한 재건축 사업이 아닌, 30년 된 1세대 신도시를 미래형 도시로 탈바꿈시키는 도시 대전환 프로젝트이다. 낙동강과 인접한 자연환경을 살린 그린블루 생태도시, 보행 중심의 15분 생활권, 그리고 미래 친환경 교통 인프라를 갖춘 스마트 도시로 재편하는 것이 궁극적 목표다.
국토부는 부산, 인천, 대전의 노후계획도시 정비 기본계획(안) 주민공람과 선도지구 선정이 순차적으로 추진되었으며 10여 개 지자체가 기본계획(안)을 수립하고 있는 등 노후계획도시 정비의 전국 확산이 본격화되고 있다고 밝혔다. 화명·금곡지구는 그 선두에서 지방 노후계획도시 정비의 새로운 표준 모델을 제시하는 역할을 맡게 될 것이다.